Biznes

Złe informacje dla właścicieli mieszkań na wynajem. Wzrost kosztów tylko w dwóch miastach

Złe informacje dla właścicieli mieszkań na wynajem. Wzrost kosztów tylko w dwóch miastach

W Warszawie, Krakowie i Gdańsku ceny ofertowe najmu spadły w ujęciu rocznym o 9 procent - wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io. Są jednak także wyjątki. Wzrost kosztów najmu zanotowano w Toruniu i Łodzi.

Koszty najmu w 15 analizowanych miastach w lutym br. były przeciętnie o 3,9 procent niższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. Największe spadki odntowano w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, gdzie ceny najmu spadły w ujęciu rocznym o 9 procent. Tylko w dwóch miastach zaobserwowano wzrost kosztów najmu – w Toruniu i Łodzi. Podwyżki rok do roku wyniosły odpowiednio 3,3 procent i 2,9 procent.

Autorzy raportu przeanalizowali także sytuację na rynku najmu w ostatnich trzech miesiącach. Jak zaznaczono, w tym okresie "sytuacja wygląda dość stabilnie". "Liczba publikowanych ogłoszeń o wynajmie jest dość niska (18 096 w lutym), a zmiany stawek zwykle niewielkie. Zawsze są jednak jakieś wyjątki. W tym przypadku to Sosnowiec, Częstochowa i Białystok, gdzie stawki najmu spadły w porównaniu z listopadem 2020 r. o ponad 4 procent" - czytamy.

Największy wzrost, o 3,9 procent, zaobserwowano w Lublinie. O ponad 3 procent przeciętny koszt najmu wzrósł także w Bydgoszczy.

Expander

Stopa zwrotu spada

Spadki kosztów najmu, to oczywiście dobra wiadomość dla osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach, a zła dla właścicieli tych mieszkań. Autorzy raportu zwrócili jednak uwagę, że to nie koniec złych wiadomości dla właścicieli mieszkań na wynajem.

Z analiz wynika bowiem, że przeciętny okres, kiedy mieszkanie oczekuje na nowego najemcę zwiększył się do 2 miesięcy. "W połączeniu ze spadkami cen najmu spowodowało to spadek dochodów wynajmujących o około 20 procent. Najgorzej jest oczywiście tam, gdzie stawki najmu spadły najbardziej, czyli w Krakowie, Gdańsku i Warszawie. Tam dochody właścicieli zmniejszyły się nawet o 25 procent" - podano.

Dodatkowo duży spadek, w połączeniu z ciągle drożejącymi mieszkaniami, negatywnie wpływa na stopy zwrotu nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Z wyliczeń autorów raportu wynika, że przy obecnych cenach zakupu i stawkach najmu, średnie rentowność netto wynosi 3,2 procent, w przypadku gdy mieszkanie jest zamieszkane przez 10 miesięcy w roku. Jeśli jest zajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, to zyskowność rośnie do 4,2 procent netto.

Natomiast w skrajnym przypadku, gdy jest puste aż przez 6 miesięcy w roku, rentowność wynosi 1,3 procent netto. "Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania" - wyjaśniono.

Expander

Koszt najmu a rata kredytu

Jednocześnie autorzy raportu podkreślili, że choć koszty najmu spadają, to w większości badanych miast są i tak wyższe niż rata kredytu na takie samo mieszkanie. Dzieje się tak pomimo tego, że ceny mieszkań rosną. Jak wyjaśnili, jest to możliwe dzięki temu, że bardzo mocno spadło oprocentowanie kredytów.

Skrajnym przypadkiem jest Częstochowa, gdzie rata jest o 380 zł niższa niż koszt najmu. Różnice są zauważalnie mniejsze niż przed rokiem. Dla przykładu Sosnowcu było to aż 450 zł, a teraz 277 zł. Ciekawy jest też przypadek Krakowa, gdzie przed rokiem rata była o 116 zł niższa niż najem, a obecnie to najmem jest o 62 zł tańszy.

Expander

Autorzy raportu przypomnieli jednak, że zakup mieszkania, poza płaceniem rat, wymaga wpłacenia 10 procent wartości mieszkania. "Przy najmie taka początkowa wpłata jest znacznie mniejsza, bo jest to kosztu najmu za 1-2 miesiące. Dla Krakowa będzie to więc 38 400 zł przy kupnie i 3 200 zł przy najmie. Rata zwykle jest więc niższa niż koszt najmu, ale koszt początkowy przy zakupie jest znacznie większy" - zaznaczyli.

Wyliczenia sporządzono na podstawie 18 096 ogłoszeń najmu oraz 37 667 ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z pominięciem duplikatów. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu 1 do 28 lutego.